一、項目簡介

 

1. 項目基本資訊：

a) 項目名稱：達拉斯獨棟別墅Ellis項目

b) 項目地址：350 Graham Street, Waxahachie, TX, USA

c) 銷售體量：總體量127套

d) 占地面積：4000 – 6000 尺

e) 建築面積：2100 – 2500尺

f) 物業形態：獨棟別墅，4居室+3.5衛，3居室+2.5衛

g) 起售價格：$均價38.5萬美金

h) 建築週期：12個月（無建設期收益）

i) 投資收益：3年包租，每年5%淨回報收益

j) 首期比例：40% + 1萬美金

 

二、項目位置

● 項目位於達拉斯埃利斯郡（Ellis）沃克西哈奇市 (Waxahachie)

● 項目距離達拉斯市中心30分鐘車程；

● 項目距沃茲堡市中心50分鐘車程；

● 距離中途機場13分鐘車程，距離Love Field機場41分鐘，距離DFW國際機場51分

鐘；

德州在全美的50州中GDP增長排名全美第一，時代週刊“全美經濟發展領頭羊“，土地面積全美第一。工作增長全美第一，州層面的個人所得稅及企業稅為0。

Dallas – Fort Worth是美國南部第一大都會區，全美第四大都會區，人口757萬，GDP6206億美元，同期北京和上海常住人口均超過2000萬，GDP分別為5134億美元與5538億美元。

Dallas – Fort Worth是財富500強的聚集地，擁有22家財富500強公司，僅次於紐約、芝加哥以及休斯頓。Dallas是美國南部的能源、醫療、教育和金融中心，近年來有來自40多個國家的200多家跨國公司總部或者行銷部入駐Dallas。Dallas有大城市的方便及繁榮，卻沒有大城市物價昂貴的通病。公司總收益額達到了10080億美金，排在全美第二位。Dallas – Fort Worth被多家權威機構評為“2021年最值得投資的房地產市場之一”。

圖示為Dallas – Fort worth地區的財富1000強總部所在地，其中淺藍色為市中心的核心雇主圈，與Ellis別墅相隔僅開車30分鐘，這裏聚集了11家財富500強的公司。這11家公司共提供了47萬的就業，創造了強大的高品質租房市場。

達拉斯-沃茲堡地區的主要行業有：

航空航運

● 洛克希德馬丁,貝爾直升機, 空客直升機北美總部

● 美國航空、西南航空總部 DF-W國際機場、達拉斯愛田國際機場

● 588家行業企業，86411名從業人員

金融

● Comerica、達拉斯聯邦儲備銀行、State Farm 及Liberty Mutual總部

● Bank of America和Fidelity Investments運營和呼叫中心及JP Morgan等

● 11,646餘家行業機構, 228,568 名從業人員；

科技

● 德州儀器、美光科技、AT&T、 思科、華為、三星、諾基亞

● 11,428餘家行業企業 252,650 從業人員

製造

● 豐田北美總部、現代、通用汽車, Perterbilter

● 6563家行業企業 276,300 從業人員

教育

● K12全美領先，高等教育為當地培養大規模高薪人才

● The School for the Talented and Gifted (TAG) 全美高中排名第6

● 15所大學，包括Texas A&M University、University of North Texas、University of Texas at Arlington、University of Texas at Dallas等

● 超過20萬名社區大學學生，接受高薪職業教育

醫療

● 全面醫療全覆蓋，專科、全科、手術、研究機構應有盡有

● United Healthcare 全美第二大的醫療保險公司，營收額$2571億美金

● Baylor Scott & White Health 成立於2013年，全德州最大的非營利性醫療組織，旗下包括52家醫院，超過800個醫療站點，7300名醫師，49000名雇員。

● 在2010-2019人口增長中，DFW地區以19%的淨增長名列前茅

2020年2月-2021年2月，美國主要城市崗位數量均有下滑，其中達拉斯受到疫情帶

來影響很小，抗風險能力很強

沃克西哈奇位於達拉斯南城，白人中產青壯年聚集社區

Area Vibes評分為89分，配套A+，安全程度A-，房價A，學校A，用戶評價A-，非常宜居。

• 2019年人口： 41,000（一年增長3.7%）

• 平均通勤時間29分鐘

• 白人占比75.46% （Ellis郡 75.87%）

• 青壯年勞動力占總人口的89.45%

• 非常宜居，且消費稅低

作為車輪上的城市，達拉斯地區平均通勤時間約為30分鐘，30分鐘恰好是Ellis獨棟

別墅至達拉斯市中心核心雇主圈的距離。

Ellis獨棟別墅位於Interstate 35E, Highway 287, Highway 77 三條主要公路彙集地，30分鐘至達拉斯市中心，50分鐘至沃茲堡市中心，日均機動車通行 80,000+。

交通便利程度決定區位發展，區域內百餘項高速公路新建、翻修、延長路段圖

紅色在建築當中，橙色未來四年，深藍色5-10年，淺藍色10年+

除了公路密佈外，沃克西哈奇的鐵路貨物運輸也十分發達，可以說這裏是名副其實的“火車拉出來的城市”。全美最大兩家鐵路運輸公司Burlington Northern / Santa Fe以及Union Pacific在此設立車站，這裏還是北德州鐵路運輸樞紐，其多條鐵路線可將貨物運送至達拉斯市中心、沃茲堡、糖城、加勒特、以及休斯頓，帶動地區經濟發展。

空路發展也是此地一大特色，從Ellis別墅出發，開車13分鐘即達中途機場，41分鐘至Love Field機場，51分鐘至達拉斯-沃茲堡國際機場。作為全球前十的繁忙機場，達拉斯-沃茲堡國際機場有200餘座國際以及國內的城市作為目的地，對於鞏固達拉斯美國門戶城市之一的地位功不可沒。

• 日均旅客數量：107,849

• 總旅客數量：39,364,990

國際旅客數量：3,424,775

• 總貨物吞吐量：871,593公噸

• 全球第四大運營最繁忙的機場

• 第15大最繁忙的客運機場

• 接待20家客運航空公司和22艘貨運航空公司

• 服務於178個國內和49個國際目的地

• 5個航站樓和164個登機口

• 4小時內可到達美國大陸的所有主要城市

• 北美客戶服務滿意度排名第一

• 北美第一個實現碳中和狀態的機場

• 足跡幾乎覆蓋70 公里——比曼哈頓還大，

占地面積557平方公里

• 達拉斯-沃茲堡地區的經濟產出總額為$370億

此外，Ellis別墅區域有著非常多樣化的居民構成，以及健康的人口結構，再加上深厚的歷史底蘊，共同鑄就蓬勃發展的新城。經受良好教育的富庶夫婦、對新房需求旺盛的年輕家庭、追求生活品質的三十代、奮鬥中的單身千禧青年，由他們共同組成多樣化的居民底色，他們對於高品質住房的要求，迫切需要如同Ellis別墅這樣的社區化A級別墅租住產品。

 

 

三、項目周邊配套

Ellis別墅配套齊全，充分滿足美國當地中產階級家庭的生活所需。下麵就以開車10分鐘範圍內的配套設施為例向您介紹：

1. 餐飲店

開車10分鐘內20多家，多分佈在77號公路沿線。

Flour Power Confections, Prime 15, Tomatoes Mexican & Italian, Super Sliders, Two Amigos Taqueria, Taco Suave, Hibachio, Schlotzsky’s, El Trebol Taqueria, Catfish Plantation, IHOP, Olive Garden Italian Restaurant, Ohana,美式速食連鎖及南美菜系深受當地居民歡迎。

2. 大型購物商場

• Woodlands

• McKenzie’s Barbeque & Burgers 0.7英里3分鐘

• 2 Friends And A Chef 0.7英里4分鐘

• Whataburger 0.8英里 3分鐘

• Troy’s Donuts 0.9英里 3分鐘

• Pizza Hut 1.2英里 3分鐘

• 多分佈在項目的西北部77號公路沿線，開車10分鐘內可達店鋪如圖所示，零售商店種類較為豐富。

• 如H-E-B、Walmart、ALDI、Target等綜合性購物商店，Save More等更實惠的零售店，Ann’s Health Food Center & Market主要售賣健康食品與有機食品的商店，Juan La feria服務於當地市場項目品類有特色的零售店。

 

3. 其他便民設施

商場：10餘處，古玩店、Outlets、購物中心聚集區

銀行：10餘處，主要分佈在項目西北部77號高速公路沿線，從全美大型銀行Bank of America到區域型銀行、社區型銀行應有盡有，側面反應區域較為安全。

郵局：2家USPS

加油站：9家，Shell、ALON、Valero、Circle K、Exxon

 

4. 醫療資源

10分鐘內13家，從小型診所到大型醫院均有配備。

目前Baylor Scott & White Health在Waxahachie設有心腦血管、腎臟、婦科泌尿學、家庭關懷中心、體育運動康復中心等多個專科諮詢機構，以及全科的醫療服務。

5. 自然資源

開車20分鐘內，18座公園群，供居民休閒玩樂。

開車10分鐘左右可以到達Waxahachie Lake，湖的水域面積達到了645公頃，類似於西湖大小。

Brown Singleton Park – 距離項目5分鐘的城市公園，位於市中心以北的學院街和傑克遜街之間，它有漂亮的磚鋪路、步道、野餐區域等，可以欣賞感到Rogers Spring Branch Creek羅傑斯泉支溪的美景。

 

Waxahachie Golf Club:

全18洞高爾夫俱樂部，向公眾開放，會舉辦許多當地居民的高爾夫球賽，如兒童球賽，居民高爾夫巡迴賽等等，深受生活在這裏的中產階級家庭的喜愛。

項目北邊公園Lee Penn Park，占地共3英畝，配套籃球場、足球場、棒球場、游泳池等，公園免費向公眾開放，整潔有序，經常舉辦當地居民的體育活動。

 

6. 教育資源

Southwestern Assemblies of God University (SAGU)

西南上帝會大學提供本科教育與碩士教育，學生人數1200名左右，為當地提供100-250個工作崗位

Navarro College at Waxahachie

德州社區大學系統，1854名在校生，沃克西哈奇校區提供醫療相關的資格證培訓，如註冊護理助理（CNA），醫療急救技師（EMT），醫療門診助理（CCMA）等

 

7. 文化活動

4月： Crossroads of Texas Film and Music Festival德州電影及音樂節

4-5月：Scarborough Renaissance Festival 文藝復興節，40年曆史，每年20萬遊客

6月： Gingerbread Trail，古建築遊覽活動

10月：Texas Country Reporter Festival 德州鄉村博覽節

11月：WWII Reenactment, Veteran’s Day 二戰勝利紀念活動

12月：Parade of Lights, Christmas Tour of Homes, Bethlehem Revisited 多項節日及宗教慶典活動

 

 

四、房價市場分析

Ellis獨棟別墅房產市場：2.4個月庫存，房價突破$40萬，年漲幅將近20%

● 三居室平均租金：$2245/月，過去1年租金上漲：12%

● 四居室平均租金：$2755/月，過去1年租金上漲：24%

此外不得不額外提到的一點，Ellis別墅地區的政府極力推動房地產行業發展，改進基建，改善人居環境，並在2020-2021財年僅有的四條工作重點中深化了這一點。

沃克西哈奇 2020-2021財年主要工作重點：

1. 改善老化的基礎設施

2. 建立提高生活品質的社區

3. 提供強有力的公共安全保障

4. 吸引及留住優質的勞動生產力

此外，沃克西哈奇還承諾為建商提供良好的發展土壤，並積極招商引資。目前，已經有D.R.Horton, History Maker, First Texas Homes, Sandlin Homes, Bloomfield Homes, Highland Homes 回應號召。

頒發獨立屋開工許可證逐年遞增

43%的財政收入來源來自於地產稅收

當地出臺多項上商業發展激勵政策

• Freeport Exemption 自由港免稅條例

• Texas Enterprise Zone 德州經濟開發區

• Community Development Sales Taxes 社區消費稅

• Tax Abatement 減稅政策

• Foreign Trade Zone 對外貿易區FTZ

• Texas Enterprise Zone 德州經濟開發區

• Skills-Development Fund 技能發展基金

• Texas Capital Fund 德州資本基金

• Texas-Enterprise Fund 德州企業基金

可以根據投資額及創造職位數量獲得收入稅返還、免庫存稅、獲得特別徵收的消費稅補貼、延遲繳納關稅和消費稅等，並可以獲得政府的資金、貸款、城市人員分派、員工培訓支持和城市服務等

 

 

五、房產交易相關問題

房產投資收益

包租期間每年的投資收益：按照房屋的買賣價格，每年固定收益5%；

按照別墅價格$385,000，每年淨租金收益為$19,250，每半年派息一次。

● 貸款：按揭30年核算，60%貸款，6.0%利率，每月月供$1325美金，每月租金收益還完月供還剩餘$279美金/月，年化回報收益約12.4%；

● 全款支付：總收益現金流約為$158,804, 年化回報收益10.6%；