新華房産海外頻道邀請到國際物業投資專家胡曉波與我們一起探討英國房地産投資熱點，分享其15年來積累的對高檔住宅市場投資的幹貨經驗，並為中國投資者海外購房提供專業建議。
胡曉波：從事房地産工作15年以上，對高檔住宅市場具有充分的理解和實踐經驗及豐富的團隊管理經驗。曾出任戴德梁行住宅部高級經理、仲量聯行住宅部助理董事，現任一家知名國際房地産公司的助理董事。
採訪實錄：
新華房産海外頻道：中國海外購房者，有真正想要在國外定居生活的人，也不乏投資客。他們在國內“炒房”後，現在把戰場轉向國外，您如何看待投資者的投資與投機問題？
胡曉波：我們從來不建議客戶在英國、澳大利亞等成熟市場投機。許多中國客戶準備在交房前把房子賣掉，但是在國外大多數開發商已經不允許你在交房前轉售。有些銀行已經提醒境外投資人：將不會放貸給在房屋交房前就轉手的二手物業的業主。國外的市場相對比較理性和規范，開發商和銀行不太會支持你炒房，因為炒房對他們沒有好處的，比如第一期賣給你，你收房前就二手轉賣，等開發商再賣第二期的時候，你已經把真正的買家利益提前吸收掉了。而且房價上漲過快也會引發經濟及社會問題，當政府介入時也會對開發商的銷售産生不良影響。以前在中國炒房就像擊鼓傳花一樣，總有人接，因為房子在漲，所以大家都在投機。我認為，所謂的投資與投機是你對市場的預期，我們一般建議英國的房子持有7-8年以後再出售，而不是過幾個月就轉賣。
新華房産海外頻道：英國對買家房産轉賣有沒有法律上的規定？
胡曉波：開發商和你的購房合同上有時是約定可以更名一次或數次，但這不是讓你去炒房子的概念。開發商有這種規定是出于對買方的良好願望，因為現在新房市場多為一兩年以後交房的期房，在正式交房前如果買家的財務狀況惡化或發生其他不可預測的情況，那就可以將房屋轉讓給其他人而不必要承受違約的責任。我認為房市是經濟的一個反映，而不是説經濟是房市的反映。因為經濟好了，就業及收入增加了，人口涌入經濟狀況好城市並推動當地租賃市場的租金及出租率，同時加速住房銷售市場的自住及投資需求，所以房子才漲價。中國正好相反，房産市場在過去的十幾年裏是經濟支柱産業，房子好了經濟才好，但這是不可持續的，大家也都看到了。無論在澳大利亞、美國還是英國的當地人通常是不會為了買一套房子而影響自己的生活質量，也不會冒著潛在的還不起房貸的風險去買一套2到3年以後交房的房子。當然在現在新房市場火爆的情況下，有些當地人也在加入購買期房的大軍。
新華房産海外頻道：企業或者投資者去國外房地産市場投資時，需要考察哪些因素？
胡曉波：當我們為客戶甄選合適的低風險高收益的房地産市場做投資時，主要看以下幾點：當地的GDP及未來經濟增長潛力是否強；市場透明度、租賃回報率是否和貸款利率處于一個合理的范圍；房價和當地收入是否處在一個合理的比率；匯率、房子周邊交通設施、政府改建計劃等。如果按照以上標準，我們是不會建議我們的客戶選擇中國市場投資的。原因在于倫敦市中心租賃回報率3%-6%，貸款利率3.8%，中國租賃回報率1.5%，貸款利率6%-7%。然後再比較房子本身的性質，英國的産權是125年、225年、999年的土地租賃權或永久産權，而中國是70年土地租賃權。
新華房産海外頻道：英國房産産權的分類會對房屋的價值産生影響嗎？
胡曉波：有些開發商是土地的永久擁有者，他們可以給你999年的土地租賃權，當然租賃到期後可以續租。我們也曾想過125年，225年，999年會不會對房屋價值産生影響。現在一般的概念是超過100年基本沒有影響，因為一般人入手第一套房子已經三四十歲了，100多年是幾代人之後的事情。記得有一個英國開發商曾和我説如果土地租賃期減少到30年或40年可能會有問題，因為當買家拿到上一手房子的時候産權只有30-40年了，買家很有可能在有生之年需要去土地續租補地價，這可能會牽扯到很多的補償金跟土地擁有者談判等問題，所以很多産權很短的房子房屋價值會很低，其他100年産權以上的房屋對價值影響問題不大。
新華房産海外頻道：中國人海外投資時，應該如何選購房産?
胡曉波：我覺得要綜合考慮，我們發現亞洲的客戶大多都比較看重地段和買房目的，比如，小孩要在劍橋讀書，那就要在劍橋附近買房；要移民倫敦，那就要在一區買房。當然，有的客戶是希望增值保值。外國人購買房産投資時，他們會算投資回報率，房子附近是否有城際地鐵經過，區域的人口增長，當前房價是否處于理性狀態，與當地的收入比例是多少，他們更看重數字。一般的投資者如果不想算很精確的數字，那麼他一般會從以下五方面考察——第一：他會挑選品質好的開發商，開發商小不代表不好，倫敦有很多規模較小開發商專注精品物業；第二：保險一點的是買地段，市中心或那些傳統意義上好的居住區，地段好意味著保值；第三：看租金回報率，目前倫敦市中心回報率在3%，有些區域可以達到5%，如果在偏遠一點的地區，如三區、四區，發現租金回報率很低，説明價格偏高了。部分利潤已被開發商提前吃掉了。租金回報率我覺得是一個比較重要的指標；第四：要衡量租金是否能支付物業持有的費用，如果在支付30%-40%首付房款的的情況下就可以利用租金來支付每個月的貸款及管理費等持有的費用，我覺得就目前倫敦的市場來説這是一個不錯投資；第五，要看未來交通，有沒有新建的地鐵站，有沒有政府規劃的投資項目，區域人口涌入是否比較多，因為這些規劃會對項目的升值起到至關重要的作用。